Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Ai sẽ là người chịu đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Nội dung chính

Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) cũng quy định như sau:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

...

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

...

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

...

Như vậy trong trường hợp người bán chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà tại Việt Nam, khi bán căn nhà duy nhất , thu nhập từ việc chuyển nhượng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng ba điều kiện sau:

(1) Người bán căn nhà duy nhất chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

(2) Người bán căn nhà duy nhất phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở trong thời gian tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

(3) Người bán chuyển nhượng toàn bộ căn nhà hoặc thửa đất ở.

Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Ai sẽ là người chịu đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? (Hình từ internet)

Người bán hay người mua phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà?

Căn cứ theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

2. Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:

a) Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

b) Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công, phụ cấp quốc phòng, an ninh, phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với những ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm, phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật, trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động, các khoản trợ cấp khác do Bảo hiểm xã hội chi trả, trợ cấp giải quyết tệ nạn xã hội;

c) Tiền thù lao dưới các hình thức;

d) Tiền nhận được từ tham gia hiệp hội kinh doanh, hội đồng quản trị, ban kiểm soát, hội đồng quản lý và các tổ chức;

đ) Các khoản lợi ích khác mà đối tượng nộp thuế nhận được bằng tiền hoặc không bằng tiền;

e) Tiền thưởng, trừ các khoản tiền thưởng kèm theo các danh hiệu được Nhà nước phong tặng, tiền thưởng kèm theo giải thưởng quốc gia, giải thưởng quốc tế, tiền thưởng về cải tiến kỹ thuật, sáng chế, phát minh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận, tiền thưởng về việc phát hiện, khai báo hành vi vi phạm pháp luật với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:

a) Tiền lãi cho vay;

b) Lợi tức cổ phần;

c) Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.

4. Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

...

Theo đó thu nhập chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như:

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

- Quyền thuê đất, thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS

Việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà theo mức thuế đã được ban hành. Do vậy khi cá nhân thực hiện bán nhà, bán đất mà không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.

Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất, sẽ là đối tượng chịu thuế.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là gì?

Theo khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Lưu ý:

Trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản có đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng biệt cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản của họ.

Tỷ lệ sở hữu sẽ được xác định dựa trên các tài liệu hợp pháp, chẳng hạn như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia tài sản của tòa án. Nếu không có tài liệu hợp pháp chứng minh tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.