Thách thức với nhà đầu tư khi lợi nhuận từ cho thuê chung cư thấp kỷ lục

Nội dung chính

Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chung cư thấp kỷ lục

Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chung cư tại các thành phố lớn hiện nay chỉ dao động từ 3,8-4% mỗi năm, giảm mạnh so với giai đoạn trước đây. Điều này khiến kênh đầu tư này trở nên kém cạnh tranh khi so sánh với các hình thức khác như gửi tiết kiệm (5-6%) hoặc đầu tư bất động sản thương mại.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm này là sự chênh lệch giữa giá mua và giá thuê. Trong 5 năm qua, giá bán căn hộ đã tăng trung bình 59%, trong khi giá thuê chỉ tăng 10-15% và thậm chí có thời điểm giảm đến 30-40%. Tại một số khu vực, tỷ suất lợi nhuận thuần từ cho thuê căn hộ chỉ còn dưới 3,5%, gây thất vọng cho nhiều nhà đầu tư.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng khác là chi phí đầu tư ban đầu cao. Đối với các căn hộ trung cấp hoặc cao cấp, mức giá mua hiện tại đã vượt xa khả năng tạo ra dòng tiền thuê tương xứng.

Ví dụ, một căn hộ giá 5 tỷ đồng chỉ cho thuê được khoảng 14-15 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận chưa đạt 3% mỗi năm, chưa kể đến các chi phí phát sinh khác.

Thách thức với nhà đầu tư khi lợi nhuận từ cho thuê chung cư thấp kỷ lục (Hình từ Internet)

Những thách thức chính với thị trường cho thuê chung cư

(1) Sự mất cân đối giữa giá bán và giá thuê chung cư

Giá bán căn hộ tăng nhanh trong những năm gần đây do nhu cầu mua để ở và tích lũy tài sản ngày càng cao. Tuy nhiên, giá thuê chung cư không theo kịp đà tăng này, dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng.

Các nhà đầu tư mua căn hộ giá cao phải đối mặt với việc thu hồi vốn kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận thực tế.

(2) Chi phí duy trì và bảo trì tài sản

Các căn hộ chung cư sau thời gian sử dụng thường phải đối mặt với chi phí sửa chữa và bảo trì để duy trì giá trị. Những khoản chi phí này, nếu không được quản lý tốt, có thể làm giảm lợi nhuận đáng kể từ hoạt động cho thuê.

Đối với các căn hộ lâu năm, chi phí cải tạo thường cao hơn, đặc biệt khi phải thay thế nội thất hoặc sửa chữa các thiết bị trong căn hộ.

(3) Sự cạnh tranh khốc liệt trong phân khúc bình dân

Ở phân khúc nhà ở bình dân, các dự án mới không bán được thường chuyển hướng sang cho thuê với giá thấp để giảm áp lực tài chính, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trên thị trường.

Điều này khiến các căn hộ đã được mua từ trước đó khó giữ được mức giá thuê hợp lý, làm giảm khả năng sinh lợi của nhà đầu tư.

(4) Tác động từ kinh tế vĩ mô và dịch bệnh

Kinh tế khó khăn và các ảnh hưởng từ dịch bệnh cũng đã tác động đến thị trường cho thuê. Nhu cầu thuê giảm, đặc biệt là các loại hình lưu trú ngắn ngày, làm hạn chế khả năng khai thác tối đa của nhà đầu tư.

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư cho thuê chung cư

(1) Kết hợp chiến lược cho thuê và tích lũy tài sản dài hạn

Đầu tư căn hộ chung cư không chỉ dừng lại ở mục tiêu tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê, mà cần kết hợp với việc chờ tăng giá trị tài sản. Dù lợi nhuận từ cho thuê không cao, giá trị bất động sản vẫn có xu hướng tăng trưởng ổn định trong dài hạn, giúp nhà đầu tư bảo toàn và gia tăng tài sản.

Ví dụ, nhà đầu tư có thể mua căn hộ chung cư tại các khu vực có tiềm năng tăng giá cao, đồng thời cho thuê để duy trì dòng tiền trong thời gian chờ thị trường tăng trưởng. Khi kết hợp hai chiến lược này, tỷ suất lợi nhuận gộp có thể đạt 12,5-17% mỗi năm, bao gồm cả lợi nhuận từ cho thuê và tăng giá trị bất động sản.

(2) Chuyển hướng sang các loại hình bất động sản khác

Nếu nhà đầu tư mong muốn tối đa hóa lợi nhuận từ cho thuê, các loại hình bất động sản khác như căn hộ dịch vụ, bất động sản thương mại, hoặc nhà trọ có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Các loại hình này không chỉ có khả năng sinh lời tốt hơn, mà còn ít bị ảnh hưởng bởi sự mất cân đối giữa giá bán và giá thuê như thị trường chung cư.

(3) Lựa chọn thời điểm mua bán hợp lý

Thời điểm mua bán đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa lợi nhuận. Nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thị trường để chọn thời điểm giá mua thấp và tiềm năng tăng giá cao.

Đồng thời, việc tận dụng các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư hoặc các giai đoạn giảm giá trên thị trường có thể giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.

(4) Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Thay vì tập trung toàn bộ vốn vào một loại hình bất động sản, nhà đầu tư có thể phân bổ danh mục để giảm thiểu rủi ro. Sự đa dạng hóa này không chỉ giúp cân đối lợi nhuận mà còn tạo điều kiện khai thác nhiều cơ hội đầu tư khác nhau trên thị trường.