Hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Nội dung chính

Hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Hiện nay, pháp luật chưa quy định cụ thể về khái niệm sàn văn phòng. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

Các loại công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

1. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;

b) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;

c) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;

d) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, ta có thể hiểu sàn văn phòng có nghĩa là diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng và là một loại phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại khoản Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

…

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng nếu các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực. Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng có hiệu lực là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không? (Hình từ Internet)

Để được chuyển nhượng sàn văn phòng thì sàn văn phòng phải đáp ứng các điều kiện gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc chuyển nhượng sàn văn phòng thì sàn văn phòng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Theo quy định pháp luật: Công trình phải được phát triển theo dự án đầu tư hợp pháp và phải đáp ứng điều kiện đăng ký quyền sở hữu tài sản, để cơ quan có thẩm quyền có thể cấp giấy đăng ký cho người mua hoặc thuê mua.

- Phân định chức năng rõ ràng: Diện tích bán hoặc cho thuê mua cần có chức năng sử dụng rõ ràng, được phân tách với các khu vực khác, và có thể quản lý, sử dụng độc lập. Điều này phải được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế dự án.

- Đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng: Công trình phải tuân theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng cho loại công trình và công năng cụ thể.

- Quyền sử dụng đất: Diện tích sàn xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất, bao gồm hình thức và thời hạn sử dụng, cũng như diện tích đất chung hoặc riêng theo pháp luật đất đai.

- Nghĩa vụ tài chính: Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí) cần được xác định rõ và nêu trong hợp đồng, để bên bán hoặc bên mua biết trách nhiệm nộp cho Nhà nước.

- Hình thức sử dụng đất hợp pháp: Công trình phải xây dựng trên đất có hình thức sử dụng hợp pháp, được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất với hình thức thanh toán một lần cho cả thời gian thuê.

Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng cần tuân thủ các quy định gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các quy định mà các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng sàn văn phòng cần tuân thủ bao gồm:

- Chuẩn bị đầy đủ thông tin và giấy tờ: Các bên tham gia giao dịch phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết và đáp ứng các yêu cầu pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, các tổ chức và cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các điều kiện kinh doanh theo luật về bất động sản, nhà ở, và các quy định liên quan.

- Cung cấp thông tin và giấy tờ pháp lý: Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua phải cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý về tài sản cho bên mua, thuê hoặc thuê mua, bao gồm quyền sở hữu, nguồn gốc tài sản, và các giấy tờ liên quan.

- Giao dịch qua sàn bất động sản: Nếu giao dịch được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản, các bên phải tuân thủ các quy định tại Mục 1, Chương VII của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Nếu giao dịch bất động sản yêu cầu phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, các bên phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.