Bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh khi nào?

Nội dung chính

Bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh khi nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

8. Bên bảo lãnh có quyền và nghĩa vụ sau:

a) Bên bảo lãnh có quyền:

(i) Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh;

(ii) Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho là bên mua.

b) Bên bảo lãnh có nghĩa vụ:

(i) Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư;

(ii) Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

(iii) Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

Theo đó, bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa vụ phát thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Như vậy, có 2 trường hợp bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh khi:

(1) Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan.

(2) Sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Bên bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền từ chối phát hành thư bảo lãnh khi nào? (Ảnh từ Internet)

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành được thực hiện theo quy định trên.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc tối đa bao nhiêu?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, đối với nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Thông tư 49/2024/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2024.