Ngân hàng thương mại có các quyền và nghĩa vụ gì trong việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?
Nội dung chính
Ngân hàng thương mại có các quyền và nghĩa vụ gì trong việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?
Căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về các quyền và nghĩa vụ của ngân hàng thương mại trong việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
…
9. Ngân hàng thương mại có quyền và nghĩa vụ sau:
a) Ngân hàng thương mại có quyền:
(i) Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư;
(ii) Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà ngân hàng thương mại đã phát hành cho người thụ hưởng là bên mua.
b) Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ:
(i) Phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư hoặc bên mua (theo thỏa thuận) khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
(ii) Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, ngân hàng thương mại phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
(iii) Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.
Như vậy, Ngân hàng thương mại có quyền sau:
- Từ chối phát hành thư bảo lãnh nếu hợp đồng mua, thuê mua không hợp pháp hoặc hợp đồng bảo lãnh đã chấm dứt.
- Từ chối nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc khi số tiền vượt quá tỷ lệ quy định hoặc bên mua không có thư bảo lãnh hợp lệ.
Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ sau:
- Phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư hoặc bên mua khi nhận được hợp đồng hợp lệ trước thời hạn giao nhà.
- Nếu chấm dứt hợp đồng bảo lãnh trước hạn, thông báo công khai và cho cơ quan quản lý nhà ở về việc ngừng phát hành thư bảo lãnh cho bên mua sau thời điểm chấm dứt, tiếp tục thực hiện cam kết đối với các thư bảo lãnh đã phát hành.
- Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, dựa trên hồ sơ yêu cầu của bên mua.
Ngân hàng thương mại có các quyền và nghĩa vụ gì trong việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai? (Hình từ Internet)
Nếu chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn thì các thư bảo lãnh còn hiệu lực không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN như sau:
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
…
5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:
a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư này, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được bảo lãnh.
Như vậy, theo quy định, khi chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 49/2024/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung khoản 15 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về khái niệm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Giải thích từ ngữ
Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
15. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư) là số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm: Số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký
Như vậy, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là số tiền chủ đầu tư phải trả cho bên mua khi không bàn giao nhà đúng hạn theo hợp đồng, bao gồm: số tiền đã nhận ứng trước từ bên mua sau khi nhận thư bảo lãnh và các khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
