Có được thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để trả góp cho chính căn hộ đó được không?

Nội dung chính

Mua căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng thì căn hộ đó được xem là tài sản gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Tiếp theo đó, căn cứ khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, khi mua căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng, tức bạn đã xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ, căn hộ này chưa được hoàn thành và đưa vào sử dụng thực tế (nghiệm thu).

Vậy có thể hiểu căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng bạn mua chính là tài sản được hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.

Có được thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để trả góp cho chính căn hộ đó được không? (Hình từ Internet)

Có được thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để trả góp cho chính căn hộ đó không?

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm tài sản hình thành trong tương lai (trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm).

Thêm vào đó, căn cứ khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Ngoài ra, điểm c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì:

- Phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (hoặc có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở);

- Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở (hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Từ những quy định trên có thể thấy việc thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để trả góp cho chính căn hộ đó là phù hợp theo quy định pháp luật. Bởi lẽ:

- Căn hộ hình thành trong tương lai có thể được dùng làm tài sản trong thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

- Pháp luật không yêu cầu người mua căn hộ hình thành trong tương lai phải thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng (chỉ cần có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua).

- Pháp luật không giới hạn đối tượng được bảo đảm khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (có thể thế chấp nhà hình thành trong tương lai để bảo đảm cho chính nghĩa vụ tài chính của nó).

Lưu ý rằng người dân nên tham khảo chính sách cho vay thế chấp của ngân hàng vì tuy rằng pháp luật không cấm hành vi thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để trả góp cho chính căn hộ đó.

Tuy nhiên phụ thuộc vào từng ngân hàng, chính sách cho vay thế chấp khác nhau.

Được bán lại căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng không?

Bán lại căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng được hiểu là bán lại căn hộ hình thành trong tương lai. Việc mua bán này được hiểu là chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai theo điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán nhà ở không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo những quy định trên, người mua căn hộ chung cư tại dự án đang xây dựng hoàn toàn có quyền bán lại căn hộ này theo hướng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.