Đang thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ có được cấp giấy phép xây dựng không?

Nội dung chính

Phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ?

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

Đồng thời tại Điều 107 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

- Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014;

- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

- Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của pháp luật;

- Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

- Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định, trừ nhà ở thuộc các trường hợp sau thì được miễn giấy phép xây dựng:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (1)

- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng (trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa).

Như vậy, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp vừa nêu ở trên thì sẽ được miễn giấy phép. 

Tuy nhiên, đối với trường hợp được miễn giấy phép theo (1) thì chủ đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Đang thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ có được cấp giấy phép xây dựng không? (Hình từ Internet)

Đang thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ thì có được cấp giấy phép xây dựng không?

Như đã đề cập ở trên, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn có trường hợp cần được cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành xây dựng, trường hợp vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Cũng theo khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP đối với trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng trước khi khởi công nhà ở nhưng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng thì trong thời hạn 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. 

Tóm lại, đang thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu công trình đủ điều kiện theo quy định (hợp thức hóa). Trong trường hợp này, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm phải tạm dừng thi công, hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định xử phạt để đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Thủ tục hợp thức hóa nhà ở riêng lẻ đang thi công không có giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014, Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép được quy định như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Số lượng hồ sơ: 02 bộ

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Sổ đỏ, Sổ hồng,…

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng.

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện.

+ Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra các tài liệu. Nếu hồ sơ không đầy đủ, sẽ yêu cầu người sử dụng đất bổ sung các giấy tờ cần thiết. Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp giấy biên nhận và trao cho người yêu cầu cấp phép. 

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng 07 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tiến hành thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực tế tại hiện trường.

Trong quá trình thẩm định, nếu phát hiện thiếu sót hoặc sai sót trong tài liệu, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư để bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ theo yêu cầu.

Nếu hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng đủ yêu cầu theo thông báo, trong vòng 05 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan có thẩm quyền phải hướng dẫn chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo thông báo.

Nếu sau khi bổ sung hồ sơ mà vẫn chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư lý do không cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có nghĩa vụ kiểm tra các điều kiện theo quy định và gửi văn bản yêu cầu ý kiến từ các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến công trình xây dựng, theo yêu cầu của pháp luật.

Kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải hoàn tất việc xem xét hồ sơ và cấp giấy phép xây dựng trong vòng 15 ngày đối với các trường hợp nhà ở riêng lẻ.

Nếu đến hạn cấp giấy phép mà vẫn cần thêm thời gian để xem xét, cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư, nêu rõ lý do và báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý để xem xét và chỉ đạo thực hiện. Tuy nhiên, thời gian kéo dài thêm không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn quy định.