Giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng như thế nào khi cá nhân đã thanh toán xong khoản nợ? Không thanh toán được nợ có được giải chấp sổ đỏ?

Nội dung chính

Giải chấp sổ đỏ là gì?

Vay thế chấp sổ đỏ, hay còn gọi là vay thế chấp quyền sử dụng đất, không phải là thuật ngữ pháp lý được quy định ở bất kỳ văn bản nào, tuy nhiên trên thực tiễn có thể hiểu đây là là hình thức vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tài chính, trong đó người vay dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) làm tài sản bảo đảm.

Pháp luật hiện hành cũng không có quy định về định nghĩa “Giải chấp sổ đỏ”. Tuy nhiên, giải chấp sổ đỏ có thể được hiểu là việc xóa thông tin đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất khi rơi vào các trường hợp xóa đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Khi đó, tài sản đã được thế chấp sẽ được giải phóng khỏi trạng thái bảo đảm, và người sở hữu có thể tự do sử dụng, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản này.

Ví dụ: Bà H thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng X để vay vốn để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay. Khi đã trả hết khoản vay cho ngân hàng thì bà H làm thủ tục giải chấp sổ đỏ để chấm dứt việc thế chấp này. Khi đó toàn sổ đỏ sẽ được trả lại cho chủ sở hữu là bà H, bà có thể tự do sử dụng, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến tài sản này mà không bị ảnh hưởng hay hạn chế từ phía ngân hàng X.

Giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng như thế nào khi cá nhân đã thanh toán xong khoản nợ? Không thanh toán được nợ có được giải chấp sổ đỏ? (Hình từ Internet)

Giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng như thế nào khi cá nhân đã thanh toán xong khoản nợ?

Khi bên thế chấp quyền sử dụng đất đã thanh toán xong khoản nợ cho bên nhận thế chấp thì toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm bị chấm dứt.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm bị chấm dứt là một trong những trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (giải chấp sổ đỏ).

Thủ tục giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng được thực hiện theo quy định tại tiểu mục 3 Mục B Thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tư pháp ban hành kèm theo Quyết định 2546/QĐ-BTP năm 2022 như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm những thành phần sau (Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP):

(1) Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP (01 bản chính).

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).

(3) Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất thì ngoài giấy tờ, tài liệu quy định tại (1) và (2) còn nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):

- Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên thế chấp;

- Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trừ trường hợp:

- Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; 

Lưu ý: Tùy từng trường hợp thì nộp thêm:

(1) Trường hợp thực hiện thông qua người đại diện thì văn bản có nội dung về đại diện là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ cung cấp thông tin (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu), trừ trường hợp thực hiện việc đăng ký qua tài khoản đăng ký trực tuyến của người đại diện quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (khoản 7 Điều 8 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, khoản 4 Điều 24 Nghị định 99/2022/NĐ-CP).

(2) Trường hợp được miễn nghĩa vụ nộp phí, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác (quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 99/2022/NĐ-CP) thì người yêu cầu đăng ký có quyền lựa chọn cung cấp một trong giấy tờ, tài liệu sau đây vào trong hồ sơ đăng ký: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tín dụng hoặc văn bản khác có thông tin về việc thuộc diện được miễn nghĩa vụ nộp phí đăng ký, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu). Việc nộp giấy tờ, tài liệu quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2022/NĐ-CP chỉ thực hiện một lần trong đăng ký cùng một biện pháp bảo đảm (khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2022/NĐ-CP). 

(3) Trường hợp bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp gồm nhiều người thì phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của các chủ thể này, trừ trường hợp có văn bản thể hiện nội dung về việc một, một số bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm có quyền đại diện cho những người còn lại (khoản 4 Điều 12 Nghị định 99/2022/NĐ-CP).

(4) Trường hợp xóa đăng ký liên quan đến nhiều biện pháp bảo đảm đã được đăng ký mà có cùng một bên nhận bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký kèm theo 01 Danh mục văn bản được kê khai theo Mẫu số 01đ hoặc Mẫu số 02đ tại Phụ lục tương ứng với biện pháp bảo đảm được xóa đăng ký (khoản 5 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP).

Cách thức đăng ký

- Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; 

- Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính;

- Qua thư điện tử.

Bước 2: Trường hợp không có căn cứ từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, giải quyết hồ sơ và trả kết quả.

Thời hạn giải quyết hồ sơ như sau:

(1) Trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

(2) Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

(3) Thời gian không tính vào thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP bao gồm: 

- Thời gian xảy ra sự kiện thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, sự cố hệ thống đăng ký trực tuyến, hỏng mạng lưới điện, mạng internet hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng khác theo văn bản hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền dẫn đến cơ quan đăng ký không thể thực hiện được việc đăng ký theo thủ tục và thời hạn quy định tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP. 

- Thời gian cơ quan đăng ký thực hiện thủ tục quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.

Trường hợp không thanh toán được khoản nợ có được thực hiện giải chấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay, và khi đến hạn, bên vay phải hoàn trả tài sản cùng loại với số lượng, chất lượng như đã nhận, đồng thời trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Điều này xác định rõ trách nhiệm thanh toán của bên vay đối với khoản nợ đã cam kết.

Căn cứ khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, bên vay có thể thế chấp tài sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán khi khoản nợ đến hạn phải trả thì tài sản thế chấp sẽ bị bên thế chấp xử lý để thanh toán khoản nợ (theo khoản 1 Điều 299 và khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015).

Ngoài ra, căn cứ điểm e khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP nêu rõ, việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (giải chấp) chỉ được thực hiện khi tài sản bảo đảm đã được xử lý xong theo quy định pháp luật.

Như vậy, căn cứ các quy định trên, nếu bên vay không thanh toán được khoản nợ, việc giải chấp sổ đỏ chỉ có thể thực hiện sau khi tài sản thế chấp đã bị xử lý hoàn tất bởi bên nhận thế chấp để thanh toán nghĩa vụ.