Lập vi bằng để mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật?

Nội dung chính

Vi bằng là gì? Lập vi bằng để mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật?

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Theo quy định của pháp luật khi thực hiện mua bán nhà đất hay nói cách khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì pháp luật yêu cầu phải đăng ký biến động tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

Tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thủ tục đăng ký biến động được nhanh chóng, tiết kiệm thời gian thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (Tải về) ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Tuy nhiên, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp giao dịch thông qua kinh doanh bất động sản.

Thêm vào đó, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thay thế công chứng,chứng thực. Và tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP không được lập vi bằng khi ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc lập vi bằng để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật, vì thuộc trường hợp không được lập vi bằng. Đồng thời vi bằng cũng không có giá trị pháp lý thay cho công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Lập vi bằng để mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật? (Hình từ Internet)

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có đòi lại tiền được không?

Như đã phân tích ở trên, việc lập vi bằng để thực hiện giao dịch mua bán đất là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Theo đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là điều kiện về hình thức công chứng, chứng thực hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, các bên liên quan sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Điều này có nghĩa là các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận trong giao dịch (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015).

Nếu việc hoàn trả không thể thực hiện bằng hiện vật (ví dụ như trả lại đất đai, tài sản) do đặc điểm của tài sản không thể phục hồi, các bên sẽ phải hoàn trả bằng giá trị thành tiền tương ứng với tài sản đã nhận. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, tránh tình trạng một bên chịu thiệt thòi khi giao dịch bị vô hiệu. Việc khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả bằng tiền sẽ là cách thức đảm bảo sự công bằng và đúng đắn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch vô hiệu.

Tóm lại, nếu giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện bằng vi bằng và bị tuyên bố vô hiệu, bên mua hoàn toàn có quyền đòi lại tiền đã mua, đồng thời cũng có nghĩa vụ trả lại nhà đất cho bên bán. Vì giao dịch này không đáp ứng các yêu cầu pháp lý về hình thức công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thể hoàn trả bằng nhà đất thì các bên sẽ phải hoàn trả giá trị tương ứng bằng tiền. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong trường hợp giao dịch bị vô hiệu.

Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng vi bằng

Như đã phân tích, vi bằng không có giá trị pháp lý thay thế cho hợp đồng công chứng, chứng thực khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu mua nhà đất bằng vi bằng, giao dịch này sẽ bị tuyên bố vô hiệu vì không đáp ứng các yêu cầu pháp lý về hình thức hợp đồng, dẫn đến việc người mua không thể sở hữu tài sản hợp pháp. Người mua không thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khó khăn khi muốn chuyển nhượng, thế chấp hoặc vay vốn ngân hàng.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, vi bằng không có giá trị pháp lý như hợp đồng công chứng, chứng thực. Nếu có tranh chấp xảy ra, các bên có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu và quyền lợi của mình, vì vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện mà không đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Việc mua nhà bằng vi bằng có thể khiến người mua rơi vào tình trạng bị lừa đảo. Nếu người bán không có quyền sở hữu hợp pháp hoặc nhà đang có tranh chấp, vi bằng không thể bảo vệ quyền lợi của người mua. Hơn nữa, nếu giao dịch không được kiểm tra kỹ càng qua công chứng, người mua có thể mua phải nhà đất có tranh chấp hoặc có giấy tờ giả.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý, người mua không thực hiện giao dịch mua nhà bằng vi bằng. Việc mua bán nhà đất qua công chứng, chứng thực là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của các bên, tránh các vấn đề pháp lý trong tương lai.