Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu? Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như thế nào?

Nội dung chính

Nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm:

- Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở;

- Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Trong nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư. (khoản 19, 20 và 21 Điều 2 Luật Nhà ở 2023).

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu? (Hình từ Internet)

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được ghi rõ trong hồ sơ thiết kế và văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, tuân theo quy định pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

Luật Nhà ở 2023 không đưa ra con số cụ thể cho thời hạn sử dụng nhà chung cư (như 50 hay 70 năm), mà điều chỉnh tùy theo chất lượng thực tế của từng công trình. Điều này giúp phản ánh đúng hiện trạng, thay vì dựa vào thiết kế trên giấy tờ, vốn có thể không còn chính xác sau nhiều năm sử dụng.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà chỉ giới hạn thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư không quy định con số cụ thể là bao nhiêu năm mà sẽ dựa trên kiểm định, đánh giá chất lượng thực tế của cơ quan chức năng.

Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như thế nào?

Như phân tích ở trên, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023, việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư do các cơ quan chức năng thực hiện cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phối hợp cùng các cơ quan chức năng địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện để thực hiện kiểm định toàn bộ chất lượng nhà chung cư. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

- Sau khi thực hiện kiểm định, các tổ chức được giao thực hiện phải xác định rõ chất lượng công trình như sau:
Thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023
Chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Sau khi cơ quan chức năng nhận được báo cáo kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét và ban hành kết luận chính thức về chất lượng của công trình. Kết luận này sẽ bao gồm các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng, đồng thời xác định xem nhà chung cư đó có cần phải phá dỡ hay không.

- Nếu nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ, kết luận kiểm định sẽ chỉ ra thời gian có thể tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi nó đạt đến mức phải phá dỡ. 

- Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Quy trình này nhằm mục đích bảo vệ cư dân và nâng cao chất lượng sống, đồng thời đảm bảo rằng các công trình không đạt yêu cầu sẽ được cải tạo hoặc phá dỡ kịp thời, tránh gây nguy hiểm.