Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm như thế nào?
Nội dung chính
Những trường hợp được thuê đất trả tiền hàng năm và một lần theo quy định
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024, các trường hợp được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê bao gồm:
- Sử dụng đất để sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
- Đất tại các khu vực kinh tế đặc thù, như:
+ Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
+ Nơi lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
+ Đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, du lịch.
- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.
Các trường hợp được thuê đất trả tiền hàng năm bao gồm:
- Các trường hợp không nằm trong 03 trường hợp được cho thuê đất trả tiền một lần nêu trên.
- Các trường hợp là đối tượng được cho thuê đất trả tiền một lần nhưng có nhu cầu trả tiền hàng năm.
- Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thi được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.
Trước đây, theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, đối tượng được thuê đất trả tiền hàng năm và một lần được gộp chung trong một quy định.
Luật Đất đai 2024 khuyến khích sử dụng đất hiệu quả bằng cách gắn hình thức trả tiền với mục đích cụ thể, giảm sự nhập nhằng trong thực tiễn.
Có thể thấy, trong Luật Đất đai 2024, đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm và một lần cũng được phân chia ra rõ ràng và chi tiết hơn. Sự phân chia này giúp làm rõ quyền lợi, nghĩa vụ của các đối tượng, đồng thời tạo thuận lợi trong quản lý và thực hiện quy định về đất đai.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm như thế nào? (Hình từ Internet)
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì số tiền thuê đất một năm được tính như sau:
Tiền thuê đất một năm = Diện tích tính tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất hằng năm
Trong đó:
(1) Diện tích tính tiền thuê đất (tính bằng mét vuông (m2)) theo quy định Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:
- Diện tích tính tiền thuê đất là phần diện tích đất có ghi rõ trong các quyết định liên quan, như:
+ Quyết định cho thuê đất.
+ Quyết định điều chỉnh việc cho thuê đất.
+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Quyết định gia hạn sử dụng đất.
+ Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
+ Quyết định chuyển đổi hình thức sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất.
Trường hợp đặc biệt: Nếu diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn diện tích trong quyết định thuê đất, thì diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất sẽ được dùng để tính tiền thuê.
- Nếu đất thuê được công nhận quyền sử dụng, thì diện tích tính tiền thuê đất dựa trên:
+ Phiếu chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính về đất đai từ cơ quan quản lý đất đai gửi đến cơ quan thuế.
+ Hợp đồng thuê đất đã ký.
(2) Đơn giá thuê đất hằng năm được xác định cụ thể trong từng trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Thuê đất không thông qua hình thức đấu giá và đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
Theo khoản 1 Điều 26 và khoản 1 Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đơn giá thuê đất hàng năm được tính như sau:
Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất x Giá đất tính tiền thuê đất
Trong đó:
Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất 01 năm: Từ 0,25% đến 3% tùy vào địa phương. Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Giá đất tính tiền thuê đất: Giá đất trong Bảng giá đất (đồng/m2)
- Trường hợp 2: Đất phục vụ công trình ngầm
Theo điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đơn giá thuê đất đối với đất Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) thì được tính theo mức không qua 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm có cùng mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp 3: Thuê đất mặt nước
Căn cứ theo Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đơn giá thuê đất hằng năm đối với thuê đất trên mặt nước như sau:
+ Phần diện tích đất không có mặt nước: Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu trên.
+ Phần diện tích đất có mặt nước: Đơn giá thuê đất mặt nước hằng năm không thấp hơn 20% đơn giá thuê đất hằng năm hoặc trả tiền một lần cho đất tương tự
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm có được thế chấp không?
Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 34 và điểm đ khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm thì đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm không thể dùng làm tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất thuê theo hình thức này được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật.
Tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm thì không thể thế chấp được, tuy nhiên những tài sản trên đất như là nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ, cây lâu năm, rừng sản xuất,… thuộc sở hữu của mình thì được phép thế chấp theo quy định pháp luật.
