Xây dựng nhà không đúng giấy phép có phải là xây dựng trái phép?
Nội dung chính
Xây dựng nhà có phải xin giấy phép không?
Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Theo đó, tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng đối với các trường hợp sau:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng (không bao gồm khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng (không bao gồm khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa);
Như vậy, không phải trong mọi trường hợp xây nhà ở đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Và lưu ý thêm đối với chủ đầu tư xây dựng có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì phải gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Xây dựng nhà không đúng giấy phép có phải là xây dựng trái phép? (Hình ảnh từ Internet)
Xây dựng nhà không đúng giấy phép có phải là xây dựng trái phép?
Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 thì xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng được cấp là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Tuy nhiên, theo khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp, cụ thể:
Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
(1) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
(2) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
(3) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Như vậy, xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc một trong 03 các trường hợp nêu trên thì không được coi là hành vi xây dựng trái phép.
Xây dựng nhà không đúng giấy phép sẽ bị xử lý như thế nào?
Trong trường hợp xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng được cấp được coi là hành vi xây dựng trái phép thì tùy theo mức độ vi phạm mà hành vi này có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:
* Mức xử phạt hành chính
Trường hợp 01: Xây dựng nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới
(i1) Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
(i2) Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
(Theo khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Trường hợp 02: Xây dựng nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn
(i3) Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
(i4) Phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
(Theo khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Trường hợp 03: Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (không phải tái phạm) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm
(i5) Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
(i6) Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
(Theo khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Trường hợp 04: Tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự
(i7) Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
(i8) Phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
(Theo khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Lưu ý:
- Hình thức xử phạt bổ sung:
+ Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại (i5) và (i7);
+ Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại (i6) và (i8);
+ Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại trường hợp 03, trường hợp 04.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại trường hợp 01, trường hợp 02 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc) và trường hợp 03, trường hợp 04.
- Đối với hành vi quy định tại trường hợp 01, trường hợp 02 mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức (điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
* Truy cứu trách nhiệm hình sự
Cụ thể, tại Điều 343 Bộ luật Hình sự 2015 quy định người nào xây dựng nhà trái phép đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
- Nhà ở xây dựng trái phép có thể bị dỡ bỏ, trưng mua hoặc tịch thu.
- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Đồng thời, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 82 Bộ luật Hình sự 2015 thì Tòa án có thể quyết định buộc pháp nhân thương mại phạm tội phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không đúng với giấy phép nhằm khắc phục, ngăn chặn hậu quả của tội phạm.
