04 khoản phí phải nộp khi chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư năm 2025

Nội dung chính

04 khoản phí phải nộp khi chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư năm 2025

Hiện tại, chưa có quy định pháp luật nào quy định thế nào là đất vườn và đất thổ cư, tuy nhiên dựa trên thực tế có thể hiểu đất vườn là đất được dùng để trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm và đất vườn có thể là thửa đất nằm riêng hoặc nằm cùng với thửa đất dùng để ở (đất ở). Vì vậy đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp trừ trường hợp người sử dụng đất lấy phần diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác chưa sử dụng để làm đất vườn. Đất thổ cư là từ ngữ truyền miệng khi nhắc đến đất ở, loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống con người. Theo đó, tuy không có khái niệm rõ ràng nhưng có thể hiểu đất thổ cư là đất ở (đất ở nông thôn, đất ở đô thị) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất khi chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư phải nộp một số chi phí theo quy định pháp luật hiện hành như: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ.

(1) Tiền sử dụng đất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về lệ phí chuyển đổi đất đất vườn lên đất thổ cư như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không.

(2) Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Kết hợp với hai quy định trên thì công thức tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định như sau:

Mức lệ phí trước bạ nhà đất = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%.

(3) Lệ phí cấp sổ đỏ

Đối tượng nộp lệ phí cấp sổ đỏ: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).

Về mức thu phí, mỗi tỉnh thành quy định mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

(4) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:

Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
1. Đối với các khoản phí

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp

Dựa theo căn cứ pháp lý trên, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định mức thu phí, lệ phí cấp sổ đỏ. Như vậy có thể hiểu, phí thẩm định hồ sơ không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

04 khoản phí phải nộp khi chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư năm 2025 (Hình từ internet)

Chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư căn cứ vào đâu?

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

...

 

4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

...

Như vậy, theo quy định pháp luật, căn cứ cho phép chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/ quy hoạch chung/ quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ai có thẩm quyền chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

...

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

- UBND cấp tỉnh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

- UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Lưu ý: Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được phân cấp, không được ủy quyền.