Đặt cọc 10% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai có được không?
Nội dung chính
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là như thế nào?
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch (theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015).
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023:
- Không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi là Sổ đỏ).
- Không thuộc trường hợp bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
- Không nằm trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản chưa hoàn thiện hoặc chưa đủ điều kiện sử dụng tại thời điểm giao dịch và việc mua bán phải tuân thủ các quy định chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Đặt cọc 10% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai có được không? (Hình từ Internet)
Yêu cầu khách hàng đặt cọc 10% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai có được không?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Do đó, yêu cầu khách hàng đặt cọc 10% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với quy định pháp luật. Chủ đầu tư phải đảm bảo mức đặt cọc nằm trong giới hạn quy định để tránh vi phạm pháp luật và các rủi ro pháp lý.
Yêu cầu thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ra sao?
Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua;
- Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
- Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua.
