Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có thể bán quyền thuê đất không?

Nội dung chính

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong những trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong những trường hợp sau:

(1) Không thuộc 03 trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê bao gồm:

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

- Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(2) Thuộc một trong 03 trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nêu trên nhưng có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm.

(3) Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ có thể lựa chọn chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm cho diện tích đó.

Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có thể bán quyền thuê đất không? (Hình từ Internet)

Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có thể bán quyền thuê đất không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Khi chuyển nhượng, người mua sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định của pháp luật.

Đồng thời theo điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu thỏa mãn các điều kiện cụ thể tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 sau đây:

(1) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

(2) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

(3) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Như vậy, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Tiền thuê đất hằng năm có tăng theo từng năm không?

Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024 với chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất.

Cụ thể, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Trong chu kỳ này, tiền thuê đất không thay đổi dù có biến động về giá đất hoặc các yếu tố khác.

Sau 5 năm, tiền thuê đất sẽ được điều chỉnh dựa trên bảng giá đất tại thời điểm bắt đầu chu kỳ mới.Trường hợp có sự tăng giá đất, tiền thuê đất sẽ tăng theo, nhưng không được vượt quá một tỷ lệ nhất định. Tỷ lệ này do Chính phủ quy định, dựa trên tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong 5 năm trước đó.

Như vậy, ở chu kỳ tiếp theo, tiền thuê đất sẽ được tính căn cứ theo bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.

Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp cũng được điều chỉnh theo, tuy nhiên không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.