Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Nội dung chính

Đất dính quy hoạch có được xây mới nhà ở không?

Đất dính quy hoạch có được xây nhà ở hay không sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể nêu tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện

Tại khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nếu đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả quyền xây mới nhà ở trên đất đó.

Trường hợp 2: Đất dính quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Tại khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Theo đó, đất dính quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người dân sẽ không được xây mới nhà ở trên đất đó, trừ trường xây mới nhà ở riêng lẻ theo giấy phép xây dựng có thời hạn quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014.

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, đối với nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo. Do đó, chỉ được xây mới nhà ở riêng lẻ trên đất dính quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp trước đó.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trường hợp 3: Đất dính quy hoạch nhưng sau 02 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (đất dính quy hoạch treo) thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định ( khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024)

Theo đó, nếu rơi vào trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền xây mới nhà ở trên đất dính quy hoạch.

Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất? (Hình từ Internet)

Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Tại khoản 2 và khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

…

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.

3. Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Chủ sở hữu tài sản quy định tại khoản này được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

…

Căn cứ theo quy định trên, nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không sẽ phụ thuộc vào từng tình huống cụ thể:

Tình huống 1: Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện

Theo phân tích ở nội dung trước thì đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả quyền xây mới nhà ở trên đất đó. Vì vậy, nhà ở được xây dựng mới trong trường hợp này vẫn được xem là nhà ở đã tạo lập không trái quy định và được bồi thường theo quy định.

Tình huống 2: Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Như phân tích ở nội dung trước thì đất dính quy hoạch nhưng đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người dân sẽ không được xây mới nhà ở trên đất đó, trừ trường xây mới nhà ở riêng lẻ theo giấy phép xây dựng có thời hạn quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014.

Theo đó, nhà ở xây mới trong tình huống này sẽ được coi là nhà ở tạo lập trái quy định và không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ xây dựng mới theo giấy phép xây dựng có thời hạn, việc có được bồi thường hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm thu hồi đất, cụ thể:

- Nếu giấy phép xây dựng vẫn còn thời hạn, nhà ở sẽ được bồi thường.

- Ngược lại, nếu giấy phép xây dựng đã hết hạn tại thời điểm thu hồi đất, nhà ở sẽ không được bồi thường nhưng được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời

Tình huống 3: Nhà ở xây mới trên đất dính quy hoạch treo

Như đã phân tích ở nội dung trước, trường hợp đất dính quy hoạch treo thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền xây mới nhà ở trên đất dính quy hoạch. Vì vậy, nhà ở được xây dựng mới trong trường hợp này vẫn được xem là nhà ở đã tạo lập không trái quy định và được bồi thường theo quy định.

Nếu rơi vào các trường hợp được bồi thường thì việc bồi thường thiệt hại về nhà ở xây mới gắn liền với đất dính quy hoạch khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2024, nếu rơi vào các trường hợp được bồi thường thì việc bồi thường thiệt hại về nhà ở xây mới gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

(1) Đối với nhà ở phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở.

(2) Đối với nhà ở gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại (1) khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:

- Đối với nhà ở bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng (*);

- Đối với nhà ở bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại (*) thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế. Cụ thể (căn cứ khoản 1 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP):

+ Mức bồi thường nhà ở bằng tổng giá trị hiện có của nhà ở bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở đó.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà ở bị thiệt hại;

+ Giá trị hiện có của nhà ở bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Tgt = G1 - (G1/T) X T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà ở bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà ở bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà ở bị thiệt hại đã qua sử dụng.

+ Trường hợp nhà ở bị tháo dỡ hoặc phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị nhà ở bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà ở trước khi bị tháo dỡ hoặc phá dỡ;

+ Đối với nhà ở không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.