Những điểm mới khi cần biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nội dung chính

Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai là một thỏa thuận quan trọng giữa bên mua và bên bán, đảm bảo việc thực hiện các cam kết trong giao dịch bất động sản. Khoản đặt cọc không chỉ thể hiện ý định nghiêm túc của bên mua mà còn tạo cơ sở để bên bán giữ quyền ưu tiên đối với tài sản đang trong quá trình xây dựng. Đây là bước tiền đề quan trọng để tiến tới ký kết hợp đồng mua bán chính thức, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Việc đặt cọc này còn mang ý nghĩa ràng buộc trách nhiệm, giúp giảm thiểu khả năng một trong hai bên từ chối thực hiện giao dịch khi đã đạt được thỏa thuận ban đầu.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư chỉ được phép nhận khoản đặt cọc từ bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với mức tối đa không vượt quá 5% giá trị bán. Khoản đặt cọc này chỉ được thu khi nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua và hạn chế rủi ro trong các giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đưa ra giới hạn cụ thể về số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư có thể yêu cầu từ bên mua, thì hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ mức đặt cọc tối đa không quá 5% giá trị bán hoặc cho thuê mua.

Điều này là một điểm mới quan trọng giúp tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua. Bởi trước đây, việc thiếu giới hạn về mức đặt cọc có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư yêu cầu khoản tiền đặt cọc quá cao, gây áp lực tài chính cho bên mua và tạo ra sự bất bình đẳng trong giao dịch.

Những điểm mới khi cần biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (Hình từ Internet)

Nghĩa vụ bảo lãnh tài chính trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Như vậy nghĩa vụ bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là không bắt buộc, do sự lựa chọn của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên mua và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được trao quyền tự quyết trong việc lựa chọn có hay không áp dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Quyền từ chối bảo lãnh này mang lại sự linh hoạt cao, giúp người mua hoặc thuê mua có thể đưa ra quyết định phù hợp dựa trên mức độ tin cậy với chủ đầu tư cũng như tình hình thực tế. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên, quyết định từ chối cần được lập thành văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng. Quy định này không chỉ tạo điều kiện cho các giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch và an toàn hơn mà còn đóng vai trò thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Tiền thanh toán lần đầu khi mua nhà ở thành thành trong tương lai

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Trước đây, tại khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Quy định hiện hành về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thay đổi nhiều so với trước đây. Cả hai luật đều yêu cầu thanh toán phải được thực hiện nhiều lần, với lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng.

Nếu trước đây chỉ quy định thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nhưng không quy định cụ thể làm rõ việc tính vào khoản đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã làm rõ rằng khoản thanh toán lần đầu không chỉ bao gồm tiền thanh toán chính mà còn cả khoản tiền đặt cọc, giúp minh bạch hơn cho các bên tham gia giao dịch. Điều này mang lại sự rõ ràng và đảm bảo quyền lợi cho người mua và tránh các tranh cãi liên quan đến cách tính số tiền phải trả lần đầu.

Nhìn chung, sự thay đổi này tuy không quá lớn nhưng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà hình thành trong tương lai, giúp họ dễ dàng theo dõi và tính toán số tiền phải trả ngay từ bước đầu tiên của giao dịch.