07 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư kéo dài
Nội dung chính
Kinh phí bảo trì nhà chung cư là gì?
Kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 152 Luật Nhà ở2023 như sau:
(1) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua:
Người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
(2) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung:
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
(3) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì:
Các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
(4) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/8/2024 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì:
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại mục (3).
Như vậy, có thể hiểu kinh phí bảo trì nhà chung cư là kinh phí được đóng góp từ chủ sở hữu/người thuê/người thuê mua nhà chung cư hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện các công việc liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
07 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư kéo dài (Hình ảnh từ Internet)
07 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư kéo dài
Ngày 15/9/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 02/CT-BXD năm 2021 về tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng đã tổng kết có 07 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng có nhiều tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài, cư dân phản ứng quyết liệt với chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư với lý do không chấp hành hoặc chấp hành nhưng không đầy đủ trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (sau đây gọi là kinh phí bảo trì nhà chung cư) theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể:
- Thứ nhất, nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị;
- Thứ hai, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung;
- Thứ ba, chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức;
- Thứ tư, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;
- Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị;
- Thứ sáu, chủ đầu tư và ban quản trị chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì;
- Thứ bảy, một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư của địa phương mình.
Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư?
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 44 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư hoặc Tòa án hoặc trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
