Có được bán nhà ở đang cho thuê?

Nội dung chính

Có được bán nhà ở đang cho thuê?

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc chủ sở hữu (bên cho thuê) bán nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở.

- Tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khác.

- Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Theo quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở (bên cho thuê) hoàn toàn có quyền bán nhà đang cho thuê, nhưng phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể. Trước hết, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán nhà và các điều kiện liên quan. Việc thông báo này đảm bảo quyền lợi của bên thuê, tạo cơ hội cho họ có thể mua lại căn nhà đang thuê nếu muốn.

Bên thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê. Tuy nhiên, quyền ưu tiên này chỉ được áp dụng trong trường hợp không có điều khoản nào khác trong hợp đồng thuê hoặc quy định khác của Bộ luật Dân sự 2015. Nếu bên thuê không có nhu cầu hoặc không thể mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận thông báo, chủ sở hữu nhà có thể tiến hành bán nhà cho người khác.

Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về thời hạn dài hơn nếu muốn, nhưng nếu không có thỏa thuận nào khác, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho bên thứ ba sau 30 ngày kể từ ngày thông báo. Quy định này bảo vệ quyền lợi của cả hai bên: bên cho thuê có quyền bán nhà và bên thuê có quyền ưu tiên mua nếu muốn.

Tóm lại, việc bán nhà đang cho thuê là hợp pháp nhưng phải tuân theo các bước thông báo và quyền ưu tiên của bên thuê. Bên cho thuê không thể tự ý bán nhà mà không thông báo cho bên thuê và phải chờ hết thời hạn ưu tiên trước khi bán cho người khác.

Có được bán nhà ở đang cho thuê? (Hình từ Internet)

Bán nhà ở đang cho thuê thì người thuê có được tiếp tục ở không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp chủ sở hữu nhà ở (bên cho thuê) bán nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, khi chủ sở hữu nhà ở (bên cho thuê) bán nhà ở đang cho thuê cho người khác, bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng nếu hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực. Điều này có nghĩa là, dù nhà được bán cho chủ sở hữu mới, bên thuê vẫn giữ quyền lợi của mình.

Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, bao gồm việc duy trì các điều kiện thuê, như mức tiền thuê, thời gian thuê và các quyền lợi khác của bên thuê.

Điều này đảm bảo sự ổn định cho bên thuê trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác ( trong hợp đồng thuê) thì thỏa thuận đó sẽ được ưu tiên và áp dụng.

Như vậy, trong trường hợp không có thỏa thuận đặc biệt, bên thuê sẽ tiếp tục thuê nhà từ chủ sở hữu mới cho đến khi hợp đồng hết hạn.

Chủ mới có quyền tăng giá thuê nhà sau khi mua nhà ở đang cho thuê không?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, khi chủ sở hữu mới mua lại nhà đang cho thuê, họ trở thành bên cho thuê mới.

Căn cứ khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống.

Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Theo nội dung trên, nếu bên cho thuê thực hiện việc cải tạo nhà ở và bên thuê đồng ý, giá thuê có thể được điều chỉnh. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá chỉ có thể thực hiện nếu thời gian còn lại của hợp đồng thuê là dưới một phần ba thời gian hợp đồng.

Việc điều chỉnh giá thuê mới phải được hai bên thỏa thuận, trong trường hợp không thể thỏa thuận, chủ sở hữu mới có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, nhưng họ sẽ phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, nếu chủ sở hữu mới tăng giá thuê một cách bất hợp lý hoặc không thông báo trước cho bên thuê, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không bị phạt, bảo vệ quyền lợi của mình. (điểm b khoản 1 Điều 172 Luật Nhà ở 2023)

Tóm lại, chủ sở hữu mới có thể điều chỉnh giá thuê nhà sau khi mua nhà ở đang cho thuê, nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật. Việc tăng giá thuê phải được thỏa thuận giữa các bên, hoặc khi có cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý và thời gian còn lại của hợp đồng thuê là dưới một phần ba thời gian hợp đồng. Đồng thời, nếu chủ mới tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không thông báo trước, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.