Đã thế chấp đất nhưng hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó bị vô hiệu giải quyết ra sao?

Nội dung chính

Thế chấp đất có cần sổ đỏ không?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo đó, thế chấp đất là việc bên thế chấp dùng đất thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp (khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015).

Điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp đất được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Có sổ đỏ;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

- Còn thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

Từ các quy định nêu trên, có thể thấy rằng một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp đất là phải có sổ đỏ hợp pháp. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người sở hữu là rõ ràng và hợp pháp, tạo cơ sở vững chắc cho các giao dịch thế chấp. 

Bên cạnh đó, các yếu tố khác như đất không có tranh chấp, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, và còn thời hạn sử dụng đất cũng là những điều kiện cần thiết để việc thế chấp được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả.

Đã thế chấp đất nhưng hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó bị vô hiệu giải quyết ra sao? (Hình từ Internet)

Đã thế chấp đất nhưng hợp đồng chuyển nhượng đất trước đó bị vô hiệu thì giao dịch thế chấp có vô hiệu theo không?

Theo tiểu mục 1 Mục II Công văn 64/TANDTC-PC năm 2019 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính có giải đáp:

Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:

“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Cụ thể, khi giao dịch chuyển nhượng đất bị vô hiệu nhưng người nhận chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ) sau đó đã thế chấp tài sản đó cho một bên thứ ba theo quy định pháp luật, thì giao dịch thế chấp sẽ không bị vô hiệu. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp khi mà họ đã thực hiện đúng các quy định pháp luật khi nhận thế chấp (giao dịch thế chấp hợp pháp).

Ngoài ra, quy định này cũng phản ánh một nguyên tắc quan trọng của pháp luật dân sự, đó là việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là những bên không biết hoặc không thể biết (bên thứ ba ngay tình) về việc giao dịch trước đó có thể bị vô hiệu. Quy định nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý và tạo ra một môi trường pháp lý ổn định cho các giao dịch dân sự.

Tóm lại, giao dịch thế chấp sẽ không bị vô hiệu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng trước đó bị vô hiệu không chỉ bảo vệ quyền lợi của người nhận thế chấp mà còn củng cố nguyên tắc bảo vệ sự ổn định và minh bạch trong các giao dịch dân sự, tạo niềm tin cho các bên tham gia vào thị trường bất động sản và các giao dịch tài sản nói chung.

Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu trong trường hợp nào?

Hợp đồng chuyển nhượng đất có thể bị vô hiệu trong các trường hợp sau, căn cứ vào các điều kiện quy định trong Bộ luật Dân sự 2015:

(1) Hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với các chuẩn mực đạo đức xã hội, hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu.

(2) Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do giao dịch giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo này sẽ vô hiệu.

(3) Hợp đồng chuyển nhượng đất được xác lập bởi người không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thực hiện giao dịch (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất được thực hiện bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, hoặc người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi mà không có sự đồng ý của người đại diện hợp pháp, hợp đồng sẽ vô hiệu. 

(4) Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu có sự nhầm lẫn trong việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất, dẫn đến một bên không đạt được mục đích của giao dịch, bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trừ trường hợp nhầm lẫn có thể được khắc phục.

(5) Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu một bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng đất bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép, hợp đồng đó có thể bị tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của bên bị ảnh hưởng.

(6) Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu khi người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu một bên tham gia hợp đồng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

(7) Hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm quy định về hình thức, chẳng hạn như không công chứng,chứng thực đúng quy định, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu, trừ khi các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, trong trường hợp này, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.