Doanh nghiệp có được phép mua đất nông nghiệp của dân để kinh doanh nhà ở?

Nội dung chính

Doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp của dân không?

Cụ thể, căn cứ điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 28 Luật Đất đai 2024 thì doanh nghiệp trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở.

Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (theo điểm a khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024).

Ngoài ra, căn cứ khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất.

- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp.

- Vốn đầu tư.

- Thời hạn sử dụng đất.

- Tiến độ sử dụng đất.

Như vậy, doanh nghiệp có thể được mua đất nông nghiệp của dân, ngoại trừ trường hợp mua đất nông nghiệp là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân mà không rơi vào trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Doanh nghiệp có được phép mua đất nông nghiệp của dân để kinh doanh nhà ở?

Để việc mua bán đất nông nghiệp giữa doanh nghiệp và chủ đất không trái quy định của pháp luật thì cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất.

Do đó, khi doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp của dân thì không thể tiến hành xây nhà ở trên đất ngay mà cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 hoặc nếu sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ thì cần đáp ứng các yêu cầu tại Điều 218 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp có được phép mua đất nông nghiệp của dân để kinh doanh nhà ở? (Hình ảnh từ Internet)

Mức xử phạt hành chính đối với hành vi tự ý xây nhà ở trên đất nông nghiệp năm 2025

Căn cứ khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, pháp luật không cho phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp, nếu vi phạm thì có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 01: Xây nhà ở trên đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì hình thức và mức phạt như sau:

(i1) Hành vi thuộc địa giới hành chính của xã:

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

(i2) Hành vi thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại (i1).

Trường hợp 02: Xây nhà trên đất nông nghiệp là đất lâm nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,02 héc ta;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

- Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.

(i4) Hành vi thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại (i3).

Trường hợp 03: Xây nhà trên đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

(i5) Hành vi thuộc địa giới hành chính của xã:

- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

(i6) Hành vi thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại (i5).

Ngoài bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

* Lưu ý: Tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì mức phạt trên áp dụng cho cá nhân vi phạm. Đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.