Hướng dẫn áp dụng thời hiệu trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Nội dung chính

Thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà hiện hành

Cụ thể, tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

- Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

- Trường hợp khác do luật quy định.

Và theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tòa án nhân dân tối cao cũng đã ban hành Công văn 02/TANDTC-PC năm 2021 giải đáp một số vướng mắc trong xét xử vụ án dân sự, cụ thể hướng dẫn giải quyết việc áp dụng thời hiệu đối với các loại hợp đồng dân sự như hợp đồng thuê nhà, thuê tài sản, hợp đồng vay tài sản của các cá nhân, tập thể với nhau (không phải là hợp đồng tín dụng) như sau:

- Đối với các tranh chấp về quyền sở hữu, đòi lại tài sản thì Tòa án không áp dụng thời hiệu không phụ thuộc vào việc một bên hoặc các bên có hay không có yêu cầu áp dụng thời hiệu.

- Đối với các tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự như hợp đồng thuê nhà, thuê tài sản, hợp đồng vay tài sản giữa các cá nhân, tập thể với nhau (không phải là hợp đồng tín dụng) thì thời hiệu khởi kiện áp dụng theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Hướng dẫn áp dụng thời hiệu trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà (Hình từ Internet)

Thời gian nào không được tính vào thời hiệu khởi kiện của vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Cụ thể, tại Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 thì có 3 trường hợp mà thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Cụ thể là thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

(1) Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện không thể khởi kiện trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

(2) Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

(3) Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây:

- Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân;

- Người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.

Xử lý tranh chấp hợp đồng thuê nhà khi đã hết thời hiệu khởi kiện

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị xâm phạm, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

Do đó, khi đã hết thời hiệu thì không thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, theo khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, nếu vẫn vẫn gửi đơn kiện thì Tòa án sẽ không thụ lý mà trả lại đơn khởi kiện bởi vì chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên cũng cần lưu ý, như có đề cập ở trên thì Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Trường hợp, áp dụng thời hiệu và đã hết hiệu khởi kiện thì các bên tranh chấp chỉ có thể tự thỏa thuận giải quyết với nhau.