Nhà, đất nằm trong quy hoạch có được thực hiện giao dịch mua bán không?

Nội dung chính

Nhà, đất nằm trong quy hoạch có được thực hiện giao dịch mua bán không?

Theo quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 về Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì các căn cứ liên quan tới việc thực hiện giao dịch mua bán đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch cụ thể như sau:

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024.

- Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

- Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Theo quy định trên, nhà đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, nhưng quyền chuyển nhượng đối với nhà đất trong quy hoạch không bị hạn chế, dù có hay chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Nhà đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể mua bán, nhưng có thể xảy ra hai trường hợp sau:

- Mua bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Mua bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhà, đất nằm trong quy hoạch có được thực hiện giao dịch mua bán không? (Hình từ Internet)

Thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 75 Luật Đất đai 2024 thì thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là:

- Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 75 Luật Đất đai 2024 cũng quy định tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Văn bản phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Báo cáo thuyết minh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

- Bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Như vậy, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai trong thời gian quy định chậm nhất 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt. Đồng thời, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được duy trì công khai trong suốt kỳ quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất.

Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 72 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cơ quan nhà nước như sau:

- Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.

- Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

- Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với thành phố trực thuộc Trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

- Trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch. Trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024: Dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được thực hiện mà không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.