Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án bất động sản trước khi cho thuê mua phải có ngân hàng bảo lãnh đúng không?

Nội dung chính

Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, thuê mua nhà ở là hình thức mua nhà ở bằng cách thanh toán trước một khoản tiền theo giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở và trả số tiền còn lại hằng tháng như tiền thuê nhà. Theo đó, khi thuê mua nhà ở, người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở.

Số tiền còn lại của lại của hợp đồng thuê mua nhà ở sẽ được tính thành tiền thuê nhà mà người thuê mua trả hằng tháng trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận.

Tóm lại, có thể hiểu thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự kết hợp giữa hai khái niệm trên. Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch thuê mua. Người thuê mua trả trước một phần giá trị căn nhà, trả số tiền còn lại dưới hình thức thuê hàng tháng và nhận quyền sở hữu sau khi hoàn thành thanh toán.

Ví dụ: Một căn hộ chung cư đang được xây dựng được cho thuê mua. Người thuê mua trả trước 50% giá trị căn hộ, số tiền còn lại được chia đều để trả hàng tháng như tiền thuê trong vòng 5 năm. Sau khi hết 5 năm và trả đủ số tiền, người thuê mua sẽ sở hữu căn hộ đó.

Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án bất động sản trước khi cho thuê mua phải có ngân hàng bảo lãnh đúng không? (Hình từ Internet)

Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án bất động sản trước khi cho thuê mua phải có ngân hàng bảo lãnh đúng không?

Căn cứ Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được một trong các tổ chức sau chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

- Ngân hàng thương mại trong nước

- Chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam

Tuy nhiên, cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Việc bên thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, việc chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh là không bắt buộc mà có thể tùy vào sự lựa chọn của bên thuê mua.

Lưu ý: Việc bảo lãnh trong cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện như sau:

- Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

- Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

- Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.