Quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất ở tại đô thị như thế nào?

Nội dung chính

Quy định về đất ở tại đô thị?

Căn cứ theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở tại đô thị như sau:

Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.

3. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

4. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đông thời, đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất

Phân loại đất

...

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

...

Như vậy, đất ở tại đô thị là đất được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.

Cụ thể, đất ở tại đô thị phải đáp ứng yêu cầu đồng bộ với các công trình công cộng, bảo vệ môi trường và cảnh quan đô thị.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh cần phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và các quy định pháp luật liên quan.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị, căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.

Xác định hạn mức đất ở đô thị được quy định như thế nào?

Theo Điều 196 Luật Đất đai 2024 về phân loại đất như sau:

Đất ở tại đô thị

...

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.

3. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

4. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Do đó có thể thấy Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.

Có nghĩa là, trong mỗi khu vực đô thị, hạn mức đất ở mà một cá nhân có thể được giao sẽ không giống nhau, mà sẽ phụ thuộc vào việc phân bổ đất đai của từng địa phương và các yếu tố như nhu cầu phát triển, khả năng cung cấp hạ tầng, và yêu cầu sử dụng đất hợp lý.

Quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất ở tại đô thị như thế nào? (Hình từ internet)

Thời hạn sử dụng đất ở đô thị là ổn định lâu dài?

Theo Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:

Đất sử dụng ổn định lâu dài

1. Đất ở.

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này.

3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này.

6. Đất quốc phòng, an ninh.

7. Đất tín ngưỡng.

8. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này.

9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.

10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.

11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.

Theo đó, đất ở trong đó có đất ở tại đô thị thuộc nhóm các loại đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài.

Cách tính thuế sử dụng đất ở tại đô thị hiện nay?

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh).

Do vậy, việc áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất như sau: 

(1) Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

(2) Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Theo Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định về Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

- Diện tích trong hạn mức: 0,03%.

- Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%.

- Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

Ngoài ra, đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. 

Như vậy, thuế sử dụng đất ở tại đô thị được tính theo diện tích đất sử dụng và các mức thuế suất khác nhau tùy theo diện tích trong hạn mức và diện tích vượt hạn mức.

Cụ thể, diện tích trong hạn mức chịu thuế suất thấp nhất, trong khi diện tích vượt hạn mức sẽ chịu thuế suất cao hơn, đặc biệt là phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.