Người bán đất không chịu phối hợp sang tên sổ đỏ, xử lý như thế nào?

Nội dung chính

Mua bán đất có phải sang tên sổ đỏ không?

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về sang tên sổ đỏ, nhưng có thể hiểu, sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất..

Theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) phải đăng ký biến động đất đai.

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 cũng có quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất) thì người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Như vậy, sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán đất. Thủ tục này phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất.

Người bán đất không chịu phối hợp sang tên sổ đỏ, xử lý như thế nào? (Hình từ Internet)

Không sang tên sổ đỏ có bị xử phạt hành chính không?

Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, người mua đất (người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là người bị xử phạt hành chính khi thực hiện việc mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) mà không đăng ký biến động.

Hiện nay, theo khoản 2, khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu không đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) sau khi đã công chứng mua bán nhà đất, người vi phạm có thể bị phạt từ 2 - 3 triệu đồng và buộc phải thực hiện đăng ký biến động đối với thửa đất đó.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt trên là mức phạt đối với cá nhân. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm sẽ bị phạt từ 4 - 6 triệu đồng, gấp đôi mức phạt với cá nhân.

Như vậy, trong vòng 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất mà không sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động đất đai), người mua đất (bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sẽ bị xử tiền từ 2 - 3 triệu đồng, đối với tổ chức thì mức phạt là 4 - 6 triệu đồng. Đồng thời bị buộc phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Người bán đất không chịu phối hợp sang tên sổ đỏ, xử lý như thế nào?

Khi người bán đất cố tình trốn tránh hoặc không hợp tác để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) sau khi đã thỏa thuận, người mua đất có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. Căn cứ vào khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, quy trình này có thể thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP (Tải về)

- Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: Có thể là CMND, thẻ CCCD/Căn cước, hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.

- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: Bao gồm các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. Lưu ý, không cần thiết phải nộp toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có, chỉ cần nộp những tài liệu, chứng cứ đủ để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Ai khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Nếu không có đủ tài liệu, chứng cứ, Tòa án có thể từ chối không thụ lý vụ án.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án

Cơ quan tiếp nhận đơn khởi kiện: Theo khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp nếu tranh chấp xảy ra giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.

Cách thức nộp đơn:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án.

- Gửi qua dịch vụ bưu chính.

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Lưu ý khi khởi kiện liên quan đến hợp đồng mua bán đất

Công chứng, chứng thực hợp đồng: Nếu các bên đã ký hợp đồng mua bán đất nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực, giao dịch này sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ là giao dịch vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2 và khoản 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp khởi kiện giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ tuyên buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Ngoài ra, bên nào có lỗi dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Như vậy, nếu người bán đất không hợp tác để thực hiện sang tên sổ đỏ sau khi đã thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán đất, người mua đất có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán đất cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý. Việc khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tài liệu chứng cứ, đồng thời cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để Tòa án có thể thụ lý và giải quyết vụ việc.