Người thừa kế có quyền chuyển nhượng đất ngay khi nhận thừa kế mà chưa sang tên sổ đỏ không?

Nội dung chính

Người thừa kế có quyền chuyển nhượng đất ngay khi nhận thừa kế mà chưa sang tên sổ đỏ không?

Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển quyền sở hữu như tặng cho, thừa kế,... Khi thực hiện đăng ký biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên sổ đỏ đã cấp hoặc cấp mới sổ đỏ khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

(1) Người thừa kế là người Việt Nam

Căn cứ khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có sổ đỏ.

Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với trường hợp người thừa kế là người Việt Nam thì phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) theo quy định pháp luật thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng.

(2) Người thừa kế là người nước ngoài

Theo quy định tại khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Khi đó, trong trường hợp chuyển nhượng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế.

Như vậy, đối với trường hợp tất cả người thừa kế là người nước ngoài thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng đất ngay sau khi nhận thừa kế vì người thừa kế là người nước ngoài không được đứng tên sổ đỏ theo quy định. 

Người thừa kế có quyền chuyển nhượng đất ngay khi nhận thừa kế mà chưa sang tên sổ đỏ không? (Hình từ Internet)

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế khi nhận thừa kế đất 

Theo Điều 58 Luật Công chứng 2014 quy định khai nhận di sản thừa kế là một thủ tục hành chính nhằm xác định quyền lợi và nghĩa vụ của những người thừa kế đối với tài sản của người đã qua đời. Quá trình khai nhận di sản thừa kế thường được thực hiện tại văn phòng công chứng, nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng.

Việc khai nhận di sản thừa kế có thể xảy ra trong hai trường hợp:

- Người khai nhận là người duy nhất có quyền hưởng di sản theo quy định của pháp luật.

- Người khai nhận là một trong các đồng thừa kế, nhưng các bên đã thống nhất không phân chia di sản ngay lập tức.

Quy trình khai nhận di sản thừa kế như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người thừa kế cần nộp hồ sơ khai nhận di sản tại văn phòng công chứng. Hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:  

- Đơn đề nghị khai nhận di sản thừa kế.  

- Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế:  

  + Nếu thừa kế theo pháp luật: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, v.v.  

  + Nếu thừa kế theo di chúc: Di chúc hợp pháp.  

- Giấy tờ chứng minh tài sản thừa kế: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe, sổ tiết kiệm, v.v.  

- Bảng kê chi tiết di sản thừa kế: Bao gồm danh sách toàn bộ tài sản của người đã mất, giá trị và tình trạng của các tài sản đó.  

- Các giấy tờ khác: Cung cấp theo yêu cầu của công chứng viên.

Bước 2: Công chứng viên thẩm định hồ sơ.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên sẽ thực hiện việc kiểm tra, xác minh các giấy tờ có trong hồ sơ.

Bước 3: Niêm yết công khai việc thụ lý công chứng.

Tổ chức hành nghề công chứng sẽ niêm yết công khai việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, trước khi tiến hành công chứng chính thức.

Bước 4: Lập văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

Công chứng viên sẽ lập văn bản khai nhận di sản thừa kế, xác nhận quyền thừa kế của các bên liên quan.

Bước 5: Thông báo kết quả thủ tục khai nhận di sản.

Sau khi hoàn tất thủ tục, công chứng viên sẽ thông báo cho các bên liên quan về việc hoàn thành khai nhận di sản thừa kế.

Bước 6: Thanh toán lệ phí công chứng.

Người khai nhận di sản cần thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí công chứng theo quy định..

Thủ tục sang tên khi nhận thừa kế đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động

Trong vòng 30 ngày kể từ khi hoàn tất việc phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, người thừa kế phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động. Nếu không thực hiện đúng thời hạn, sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Theo quy định tại Điều 29 và Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP bộ hồ sơ cần nộp để thực hiện thủ tục này gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 11/ĐK).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

- Các giấy tờ chứng minh quyền hưởng di sản thừa kế.

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện).

Ngoài ra, trong một số trường hợp, hồ sơ cần bổ sung thêm:

- Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có).

- Thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trường hợp có nhiều người thừa kế).

- Hợp đồng hoặc tài liệu liên quan đến việc mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (đối với trường hợp người để lại di sản trước đây thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người thừa kế có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh nơi có đất nếu cần. Sau khi tiếp nhận, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý.

Trường hợp nhận thừa kế đất cần xác định lại diện tích đất ở (đối với các giấy chứng nhận cấp trước ngày 01/7/2004), người thừa kế cũng nộp tại UBND cấp tỉnh, và hồ sơ sẽ được chuyển qua chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận và tiến hành xử lý hồ sơ. Người nộp cần chú ý các nghĩa vụ sau:

Khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải đóng các khoản phí liên quan như lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ (nếu áp dụng).

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cần giữ lại các hóa đơn, chứng từ để xuất trình khi nhận kết quả.

Bước 4: Nhận kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc các nơi có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn tối đa là 20 ngày.

Thời gian xử lý không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định; thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian trưng cầu giám định (nếu cần); hoặc thời gian xem xét, xử lý các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.