Nhà cho thuê bị hư hỏng, chủ nhà hay người thuê nhà phải sửa chữa?

Nội dung chính

Bảo trì, sửa chữa nhà ở là gì?

Cụ thể, theo khoản 17 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng, hoạt động bình thường, an toàn của nhà ở trong quá trình khai thác, sử dụng.

Nhà cho thuê bị hư hỏng, chủ nhà hay người thuê nhà phải sửa chữa?

Căn cứ khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 thì người thuê nhà (bên thuê) có nghĩa vụ phải bảo quản, bảo dưỡng và sửa chữa hư hỏng nhỏ nhưng không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà cho thuê.

Và theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rằng chủ nhà (bên cho thuê) có trách nhiệm bảo đảm nhà cho thuê luôn trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê, đồng thời phải sửa chữa những hư hỏng không phải do lỗi của người thuê nhà. 

Nếu nhà cho thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của người thuê thì có quyền yêu cầu chủ nhà: (i) sửa chữa; (ii) giảm giá thuê; (iii) đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà người thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 130 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

Như vậy, việc xác định chủ nhà hay người thuê nhà sẽ có trách nhiệm sửa chữa nhà cho thuê bị hư hỏng được chia thành 02 trường hợp:

(1) Nhà cho thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của người thuê nhà thì trách nhiệm sửa chữa nhà thuộc về chủ nhà, lúc này chủ nhà phải chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa nhà cho thuê theo quy định của pháp luật (trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán người thuê phải tự sửa chữa). 

Nếu chủ nhà đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc không kịp thời sửa chữa, người thuê nhà có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ nhà biết đồng thời yêu cầu chủ nhà thanh toán lại tiền sữa chữa với mức hợp lý.

(2) Nhà cho thuê bị hư hỏng do lỗi của người thuê nhà thì người thuê có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại cho chủ nhà (trừ hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà cho thuê).

Nhà cho thuê bị hư hỏng, chủ nhà hay người thuê nhà phải sửa chữa?

Nghĩa vụ của người thuê nhà là gì?

Cụ thể, theo quy định Điều 479 đến Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 thì người thuê nhà có các nghĩa vụ như sau:

(1) Bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê 

Cụ thể, bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường; trừ những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

(2) Sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng và đúng mục đích đã thỏa thuận 

(3) Trả tiền thuê 

Cụ thể, bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

(4) Trả lại tài sản thuê khi kết thúc hợp đồng 

Cụ thể, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận (trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận), nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Nếu có thỏa thuận thì bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản; ngoài ra phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.