Quy trình mua bán đất đai 2025? Các bước cần làm khi mua bán đất đai?

Nội dung chính

Quy trình mua bán đất đai, các bước cần làm khi mua bán đất đai?

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Các bên cần thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, hợp đồng mua bán đất đai bắt buộc phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp luật quy định công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên

Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực được quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 gồm:

Lưu ý:

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.

- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).

Bước 2: Nộp thuế và lệ phí trước bạ

Sau khi công chứng hợp đồng thì liên hệ Chi cục thuế huyện nơi có đất để kê khai nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Bên chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Các bên cũng có thể thỏa thuận trong hợp đồng là bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng chịu cả 2 khoản này. Hồ sơ gồm tờ khai theo mẫu, hợp đồng, giấy chứng nhận QSDĐ.

- Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất đai được tính như sau:

Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ % đối với đất đai là 0,5%

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai và hoàn tất thủ tục

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện nơi có đất để đăng ký sang tên theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy trình mua bán đất đai, các bước cần làm khi mua bán đất đai? (Hình từ Internet)

Thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất sẽ cần thời gian trong bao lâu?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

- Chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thừa kế, tặng cho không quá 10 ngày.

- Bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm không quá 10 ngày.

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án hạ tầng không quá 5 ngày; xóa đăng ký cho thuê không quá 3 ngày.

- Thay đổi thông tin người sử dụng đất không quá 5 ngày, giảm diện tích do sạt lở không quá 10 ngày.

- Thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất không quá 7 ngày.

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không quá 10 ngày, thay đổi tài sản không quá 7 ngày.

- Các trường hợp khác như chia tách, nhận quyền sử dụng đất do hòa giải, xử lý tài sản thế chấp đều không quá 8 ngày; xây dựng công trình ngầm không quá 15 ngày.

Ngoài ra, cấp Giấy chứng nhận theo quy hoạch không quá 5 ngày và đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không quá 10 ngày.

Có trường hợp nào không được mua bán đất đai không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có 3 trường hợp không được mua bán đất đai bao gồm:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.