Xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất liền kề được không?

Nội dung chính

Thửa đất là gì? Có được xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất liền kề không? 

Theo khoản 42 Điều 2 Luật Đất đai 2024, thửa đất được định nghĩa là phần diện tích đất có ranh giới rõ ràng, được mô tả trong hồ sơ địa chính hoặc được xác định trực tiếp tại thực địa.

Ngoài ra tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ ranh giới thửa đất, đảm bảo các quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và bảo vệ công trình công cộng. 

Như vậy, mỗi thửa đất được Nhà nước công nhận đều có ranh giới riêng và mục đích sử dụng cụ thể. Vì vậy, người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về ranh giới và mục đích của từng thửa đất. Việc xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất khác nhau được coi là vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Do đó, nếu muốn xây dựng nhà trên hai thửa đất liền kề, cần thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước. 

Xây nhà trên hai thửa đất liền kề ( Hình từ Internet)

Điều kiện hợp thửa đất đối với hai thửa đất liền kề để xây dựng nhà ở

Để thực hiện việc hợp thửa đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần tuân thủ các điều kiện và nguyên tắc tại khoản 1 khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 như sau: 

+ Các thửa đất cần hợp thửa phải có một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Các thửa đất cần hợp thửa phải đang trong thời gian sử dụng hợp pháp, không bị hết hạn sử dụng.

+ Thửa đất cần hợp thửa phải không bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp có tranh chấp nhưng xác định rõ được diện tích và ranh giới không tranh chấp, phần đất này vẫn có thể được hợp thửa.

+ Việc hợp thửa phải bảo đảm các yếu tố sau: Có lối đi và kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có; Bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác; Nếu người sử dụng đất dành một phần đất làm lối đi chung, phần đất này không cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài các điều kiện nêu trên, việc hợp thửa đất cần đáp ứng thêm các yêu cầu sau:

+ Các thửa đất cần có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất (trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở).

+ Nếu các thửa đất có mục đích sử dụng, thời hạn, hoặc hình thức trả tiền thuê đất khác nhau, phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê để thống nhất.

Như vậy, trong trường hợp muốn xây dựng một căn nhà trên hai thửa đất liền kề có chung mục đích sử dụng là đất ở và đứng tên chung một chủ sở hữu, người sử dụng đất hoàn toàn có thể thực hiện được nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định nêu trên. 

Thủ tục hợp thửa đất hai thửa đất liền kề để xây dựng nhà ở

Thủ tục hợp thửa đất để xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hợp thửa đất

Người sử dụng đất cần nộp 1 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận gồm: Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện, hoặc xã, nơi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tùy theo địa bàn quản lý.

Thành phần hồ sơ: 

+ Đơn đề nghị hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

+ Bản vẽ hợp thửa đất (Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP), do Văn phòng đăng ký đất đai (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc đơn vị đo đạc được cấp phép thực hiện.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu.

+ Các văn bản liên quan (nếu có) thể hiện nội dung hợp thửa đất, do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện và xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) sẽ kiểm tra về điều kiện hợp thửa đất theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất.

Nếu không đủ điều kiện, trong 03 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do không đủ điều kiện.

Nếu đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận có thiếu sót về sơ đồ, diện tích hoặc kích thước, cơ quan sẽ trả hồ sơ để người sử dụng đất điều chỉnh, thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Nếu hồ sơ hợp lệ, trong 05 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ xác nhận đủ điều kiện hợp thửa đất và cập nhật thông tin vào hồ sơ.

Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho thửa đất sau khi hợp thửa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Lưu ý: 

Nếu hợp thửa không thay đổi người sử dụng đất chỉ cần chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu có thay đổi người sử dụng đất, cần thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động theo quy định.