Đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng cho người khác xây Homestay để kinh doanh không?

Nội dung chính

Đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất rừng phòng hộ được định nghĩa là đất mà trên đó có rừng phòng hộ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, đất đã được giao để phát triển rừng phòng hộ.

Tại điểm a và điểm b khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định 02 trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ.

Theo đó, ngoại trừ 02 trường hợp đặc biệt nêu trên thì đất rừng phòng hộ được phép chuyển nhượng nhưng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đất rừng phòng hộ được phép chuyển nhượng nhưng trừ 02 trường hợp sau

- Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ cho tổ chức kinh tế (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt);

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ cho cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ.

Đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng cho người khác xây Homestay để kinh doanh không? (Hiình từ Internet)

Nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ thì có được xây Homestay lên đất đó để kinh doanh không?

Pháp luật hiện hành không định nghĩa như thế nào là homestay, tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu homestay là một hình thức dịch vụ lưu trú, nơi du khách ở lại nhà của người dân bản địa tại địa phương họ đến tham quan du lịch. Mô hình này tạo cơ hội cho du khách khám phá, trải nghiệm trực tiếp đời sống văn hóa, phong tục tập quán đặc trưng của từng vùng miền, mang lại những cảm nhận chân thực và sâu sắc về văn hóa địa phương. Homestay có thể được xem là một loại căn hộ du lịch theo quy định khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch 2017.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ thì có được xây Homestay để kinh doanh hay không phụ thuộc vào các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất rừng phòng hộ chuyển nhượng trái phép (chuyển nhượng cho đối tượng không được nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng khi không đủ điều kiện chuyển nhượng)

Vì đất được chuyển nhượng trái phép nên đương nhiên người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất này, bao gồm cả việc xây homestay trên đó.

Trường hợp 2: Đất rừng phòng hộ được chuyển nhượng hợp pháp.

Trường hợp đất rừng phòng hộ được chuyển nhượng hợp pháp thì người nhận chuyển nhượng trở thành người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận. Việc người này có được xây dựng homestay trên đất rừng phòng hộ thuộc sở hữu của mình hay không sẽ xét đến các tình huống sau:

(1) Sử dụng đất rừng phòng hộ kết hợp với mục đích kinh doanh homestay

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 có quy định rõ đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Căn cứ vào quy định nêu trên, có thể sử dụng đất rừng phòng hộ để sử dụng kết hợp với mục đích kinh doanh homestay (mục đích thương mại, dịch vụ). Tuy nhiên, để sử dụng đất rừng phòng hộ đa mục đích thì phải đáp ứng đủ các yêu cầu sau:

- Không làm thay đổi loại đất lâm nghiệp trong nhóm đất nông nghiệp và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024;

- Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;

- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;

- Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;

- Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Tuân thủ pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 4 Điều 218 Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, để sử dụng đất rừng phòng hộ đa mục đích phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Sử dụng đất vào mục đích kinh doanh homestay không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024;

- Diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh homestay không quá 50% diện tích đất rừng phòng hộ;

- Công trình xây dựng homestay để sử dụng vào mục đích kinh doanh phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng homestay để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất rừng phòng hộ thực hiện theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước.

- Việc xây dựng homestay để sử dụng vào mục đích kinh doanh phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;

- Thời gian sử dụng đất vào mục đích kinh doanh homestay không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.

Tóm lại, trong trường hợp người sử dụng đất rừng phòng hộ kết hợp với mục đích kinh doanh homestay thì được phép xây dựng homestay trên đất đó nhưng phải đáp ứng đủ các yêu cầu, điều kiện nêu trên và phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ sang đất thương mại dịch vụ để kinh doanh homestay

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp.

Theo đó, để có thể xây dựng homestay kinh doanh mà không vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng phòng hộ sang đất thương mại dịch vụ nếu không rơi vào trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng phòng hộ (đất nông nghiệp) sang đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Tóm lại, nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng phòng hộ sang đất thương mại dịch vụ thì người sử dụng đất được phép xây homestay trên đất để kinh doanh.

Như vậy, nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ chỉ được xây Homestay trong trường hợp việc chuyển nhượng này là hợp pháp và sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng chủ đất phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ để kinh doanh homestay hoặc sử dụng đất kết hợp đa mục đích khi đáp ứng đủ điều kiện, yêu cầu, thủ tục theo quy định.

Nội dung phương án sử dụng đất rừng phòng hộ kết hợp với mục đích kinh doanh homestay bao gồm những gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nội dung phương án sử dụng đất rừng phòng hộ kết hợp với mục đích kinh doanh homestay (mục đích thương mại dịch vụ) bao gồm:

- Thông tin về người sử dụng đất;

- Thông tin về thửa đất, khu đất rừng phòng hộ, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, cá nhân khác); thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn);

- Thông tin về diện tích đất sử dụng kinh doanh homestay, gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp;

- Phương án xây dựng homestay;

- Phương án tháo dỡ công trình homestay, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất rừng phòng hộ khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kinh doanh homestay;

- Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

- Sơ đồ, bản đồ có liên quan đến thửa đất, khu đất sử dụng vào mục đích kinh doanh homestay.