Bị từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất do tranh chấp hợp đồng ủy quyền, có đúng không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán đất không công chứng, chứng thực thì có giá trị pháp lý không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch mua bán đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, hợp đồng mua bán đất không công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý hay không sẽ phụ thuộc vào các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Một bên hoặc các bên trong hợp đồng mua bán đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý.

Trường hợp 2: Các bên trong hợp đồng mua bán đất không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không chứng chứng thực thì không có giá trị pháp lý.

Bị từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất do tranh chấp hợp đồng ủy quyền, có đúng không? (Hình từ Internet)

Công chứng viên có được quyền từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất không?

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 17 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, nếu công chứng viên phát hiện hợp đồng mua bán đất vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội thì được từ chối công chứng hợp đồng. Cụ thể một số trường hợp công chứng viên được quyền từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất như sau:

(1) Trường hợp 1: Công chứng viên có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất có vấn đề chưa rõ, giữa các bên giao dịch mua bán đất có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng; đối tượng của hợp đồng mua bán đất chưa được mô tả rõ ràng.

Trong trường hợp này, công chứng viên có quyền đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, sau đó công chứng viên sẽ tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định. Nếu không làm rõ được các căn cứ nêu trên thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng (Căn cứ khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014)

(2) Trường hợp 2: Khi kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán đất mà trong hợp đồng có các điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc đối tượng không đúng quy định thì công chứng viên sẽ chỉ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng (Căn cứ khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng 2014)

Bị từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất do tranh chấp hợp đồng ủy quyền, có đúng không?

Tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi thửa đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024, đất đang có tranh chấp được định nghĩa là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Bên cạnh đó, khoản 47 Điều này cũng nêu rõ tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.

Trong tình huống này, công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất với lý do thửa đất liên quan đến một vụ kiện tranh chấp hợp đồng ủy quyền đang được tòa án thụ lý. Điều này cho thấy công chứng viên đã xác định rằng tranh chấp hợp đồng ủy quyền là tranh chấp đất đai, dẫn đến việc thửa đất bị coi là đất đang có tranh chấp, không đủ điều kiện để mua bán theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, về bản chất, tranh chấp hợp đồng ủy quyền không phải là tranh chấp đất đai vì những lý do sau:

- Tranh chấp hợp đồng ủy quyền là những bất đồng phát sinh giữa các bên giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng ủy quyền phát sinh do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.

- Tranh chấp hợp đồng ủy quyền không xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Ông A ủy quyền cho bà B bán mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, sau khi bà B hoàn tất việc bán đất, ông A lại khởi kiện với lý do bà B bán đất không đúng giá trị thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng ủy quyền. Đây là tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng ủy quyền, không phải tranh chấp đất đai.

Do đó, việc công chứng viên xác định đất có tranh chấp trong trường hợp này là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, bị từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất do tranh chấp hợp đồng ủy quyền là không đúng với quy định pháp luật.