Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm cả tiền nhà và tiền sử dụng đất trong khuôn viên của nhà ở đó như thế nào?

Nội dung chính

Điều kiện bán nhà ở cũ thuộc tài sản công?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì Điều kiện nhà ở được bán được quy định như sau:

- Nhà ở phải không thuộc diện quy định tại Điều 68 Nghị định 95/2024/NĐ-CP;

- Nhà ở đang thuê phải thuộc diện được bố trí sử dụng từ trước ngày 19 tháng 01 năm 2007;

- Đối với nhà ở thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục xác lập sở hữu toàn dân và thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở theo quy định trước khi bán nhà ở này;

- Đối với loại nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì nhà ở này phải đảm bảo các điều kiện: khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và nhà ở này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp nhà ở do cơ quan, đơn vị có quỹ nhà ở tự quản chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận, quản lý hoặc nhà ở tự quản không còn cơ quan, đơn vị quản lý nhưng tại thời điểm tiếp nhận, nhà ở này đã bị phá dỡ, xây dựng lại thì cơ quan quản lý nhà ở vẫn tiếp nhận và căn cứ theo từng trường hợp cụ thể để thực hiện bán cho người đang thuê theo giá bán quy định tại Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP mà không phải lập thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở.

Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm cả tiền nhà và tiền sử dụng đất trong khuôn viên của nhà ở đó như thế nào? (Hình từ Internet)

Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm cả tiền nhà và tiền sử dụng đất trong khuôn viên của nhà ở đó như thế nào?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì giá bán nhà ở quy định tại Điều này bao gồm cả tiền nhà và tiền sử dụng đất trong khuôn viên của nhà ở đó.

Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994, kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân theo quy định (không phân biệt trường hợp mua một hoặc mua nhiều nhà ở) được quy định như sau:

- Tiền nhà được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng; giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng nhà ở.

Đối với nhà biệt thự có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà sử dụng chung thì diện tích sử dụng chung này được phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà ở (m2) cho mỗi hộ. Đối với nhà ở cấp IV nhưng đã bị phá dỡ và xây dựng lại trước ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (sau đây gọi chung là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) thì giá trị còn lại của nhà ở này được tính bằng 0 (bằng không).

Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III nhưng đã bị phá dỡ và xây dựng lại trước ngày Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì xác định giá trị còn lại theo hiện trạng tại thời điểm bố trí ghi trong giấy tờ chứng minh việc bố trí sử dụng nhà ở quy định tại Điều 62 Nghị định 95/2024/NĐ-CP; trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm này có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó; nếu không ghi cấp nhà ở thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của nhà ở cấp III để làm cơ sở tính giá bán nhà ở;

- Tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong khuôn viên của nhà ở khi chuyển quyền sử dụng gắn với việc bán nhà ở đó được tính theo bảng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà như sau:

Đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở thì tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất và phân bổ cho các tầng theo các hệ số tầng tương ứng.

Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà biệt thự có một hộ ở hoặc có nhiều hộ ở thì tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ; đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ thì tính bằng 100% giá đất ở. Hạn mức đất ở quy định tại điểm này được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm trình giá bán.

- Trường hợp nhà ở cũ khi xây dựng có một phần tiền góp của cá nhân và của tập thể mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền mua nhà được tính theo quy định tại điểm a khoản này nhưng người mua được trừ số tiền đã góp xây dựng nhà ở trước đây (tính trên tỷ lệ % số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình nhà ở); đối với tiền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp đã được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở theo quy định về chính sách thanh lý, hóa giá nhà ở trước đây nhưng Nhà nước mới chỉ thu tiền nhà, chưa tính tiền sử dụng đất khi thanh lý, hóa giá thì thực hiện thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP;

- Trường hợp nhà ở cũ thuộc tài sản công đang bố trí cho thuê mà thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, nếu người thuê có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở sau khi được cải tạo, xây dựng lại thì giá thuê nhà ở được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 66 Nghị định 95/2024/NĐ-CP; trường hợp người thuê có nhu cầu mua nhà ở sau cải tạo, xây dựng lại thì được mua phần diện tích sử dụng nhà ở ghi trong hợp đồng thuê nhà ở cũ trước đó theo giá quy định tại điểm a, điểm b khoản này hoặc điểm a, điểm b khoản 3 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP; trường hợp diện tích sử dụng nhà ở sau cải tạo, xây dựng lại lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng thuê nhà ở trước đó thì người mua phải nộp tiền đối với phần diện tích lớn hơn theo giá bán nhà ở tái định cư tính theo m2 được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Trường hợp nhà ở một tầng có nhiều hộ ở và nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung thì chỉ thực hiện bán phần diện tích sử dụng chung này cho các hộ đang sử dụng nếu được tất cả các hộ đồng ý bằng văn bản và xác định rõ việc phân bổ diện tích cho từng hộ; việc tính tiền nhà, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích sử dụng chung trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Trường hợp các hộ không đồng ý phân bổ diện tích sử dụng chung thì cơ quan quản lý nhà ở không bán phần diện tích này và có trách nhiệm quản lý theo quy định Nghị định 95/2024/NĐ-CP và pháp luật về nhà ở.

- Trường hợp nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở không phải là nhà chung cư mà Nhà nước đã bán một phần diện tích nhà ở cho người mua, phần diện tích nhà ở còn lại đang để trống nhưng bị hư hỏng và Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng, nếu cá nhân, hộ gia đình đã mua một phần diện tích của nhà ở này có nhu cầu mua phần diện tích còn lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện bán theo giá thị trường cho cá nhân, hộ gia đình đó.

Xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở cũ thuộc tài sản công?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 72 Nghị định 95/2024/NĐ-CP việc xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở cũ thuộc tài sản công được quy định như sau:

- Nhà ở được phân loại bao gồm: nhà ở riêng biệt hoặc nhà biệt thự hoặc nhà ở nhiều căn hộ (nhà ở tập thể, nhà ở nhiều căn hộ);

- Diện tích sử dụng (m2) của mỗi căn hộ là tổng diện tích ở và diện tích phụ sử dụng riêng biệt; đối với nhà ở có nhiều căn hộ thì diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là diện tích sử dụng riêng biệt của căn hộ đó cộng (+) với phần diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ được phân bổ theo tỷ lệ diện tích ở của từng căn hộ (nếu có);

- Diện tích các phòng, các bộ phận sử dụng đều tính theo kích thước thông thuỷ (trừ tường, vách, cột, kể cả lớp trát nhưng không trừ bề dày lớp vật liệu ốp chân tường hay ốp tường);

- Diện tích giao thông của buồng thang chung, hành lang chung cho các căn hộ; lối vào sảnh của nhà ở hoặc từng tầng đều không tính vào diện tích sử dụng nhà ở.