Quy định về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Nội dung chính

Mức nộp tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào?

Theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024.

Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Mức giá đất mới tại Thành phố Hồ Chí Minh được điều chỉnh tăng lên, dẫn đến giá trị sử dụng đất phải đảm bảo khi thực hiện các giao dịch chuyển mục tiêu sử dụng đất cũng cao hơn.

Theo đó, bảng giá đất ở sẽ được phân thành các vị trí khác nhau, với mức giá áp dụng dựa trên vị trí của thửa đất. Đối với các thửa đất nằm ở vị trí 1, giá đất sẽ được tính theo Bảng 8 Phụ lục 2 đính kèm Quyết định 79/2024/QĐ-UBND).

Đối với các vị trí còn lại, giá đất sẽ được xác định như sau:

- Vị trí 2 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên, giá đất sẽ tính bằng 0,5 giá của vị trí 1.

- Vị trí 3 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m, giá đất sẽ tính bằng 0,8 giá của vị trí 2.

- Vị trí 4 áp dụng cho các thửa đất có mặt tiếp giáp với các hẻm nhỏ hơn, giá đất sẽ tính bằng 0,8 giá của vị trí 3.

Ngoài ra, đối với các thửa đất có độ sâu từ mép trong đường (bao gồm lòng đường, lề đường, nhãn hè) đến mặt đường tiền (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên, giá đất sẽ giảm 10% so với khả năng giá đã được xác định cho từng vị trí. Các trường hợp đặc biệt vị trí khác sẽ áp dụng giá bảng tại Bảng 7 Phụ lục 1 đính kèm theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND.

Quy định về mức nộp tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào? (Hình từ Internet)

Quy định về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Theo quy định pháp luật thì đất ở là đất phi nông nghiệp. Do đó, căn cứ theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 khi chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng đất) nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục xin phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận Một cửa để được giải quyết theo thẩm quyền.

Theo đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa;

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Bước 4: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế; Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất;

Bước 5: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất;

Bước 6: Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

Bước 7: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày.

Điều kiện pháp lý để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quy định thế nào?

Trước đây, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân được phép chuyển đổi đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, với điều kiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sẽ dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm như trước đây.

Ngoài ra, tại Điều 62 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có thời hạn 10 năm (tầm nhìn 20 năm), trong khi kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.

Do đó, hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu việc chuyển đổi này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.